Condomínios podem restringir locações de curto período

Publicado em 13/01/2022

Em 23 de novembro de 2021, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no RESP 1884483, decidiu que é legal a decisão da assembleia de condomínio que proíbe a locação de imóveis por curto período. A decisão aborda tema de extrema relevância econômica e social, tendo em vista a prática cada vez mais comum de locações por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking, etc.

No caso julgado, o dono de um apartamento no Paraná, havia disponibilizado seu imóvel para locações através da plataforma Airbnb. Em assembleia condominial, com quórum de 2/3, foram proibidas as locações por prazo inferior a 90 dias. Inconformado, o proprietário ajuizou ação contra o condomínio sustentando que seu direito de propriedade não poderia ser restringido.

No julgamento, os ministros apontaram que, embora o direito de propriedade esteja consagrado na Constituição Federal, ele não é absoluto. Especialmente em prédios, deve-se atentar para que o uso das propriedades autônomas não interfira no bem-estar dos demais condôminos.

Por essas razões, a Terceira Turma entendeu ser lícita e razoável a restrição das locações por curto prazo, uma vez que “inegável afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas” [1].

Ao decidirem ser possível restringir as locações de curto período, porém, os ministros divergiram sobre a caracterização de tais locações como comerciais ou não, tema que poderá acarretar consequências práticas importantes.

Caso venha a ser entendido que a locação de imóveis por curto período através das plataformas digitais configura atividade comercial, os edifícios que possuírem finalidade exclusivamente residencial poderão impedir que os proprietários divulguem os seus imóveis em tais plataformas. Nesses casos, a locação através do Airbnb, por exemplo, somente será possível mediante a alteração da destinação do edifício prevista na convenção do condomínio, o que demandaria a aprovação unânime dos condôminos.

Se, por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça entender que essas locações não configuram atividade comercial, a disponibilização dos imóveis nas plataformas digitais não violará a finalidade residencial dos edifícios. Assim, para que a assembleia condominial possa proibir tais locações, será necessária alteração da convenção de condomínio com aprovação de apenas 2/3 dos condôminos.

Em caso similar, a Quarta Turma do STJ, no REsp 1819075, entendeu que as locações por meio de plataformas como o Airbnb configuram atividade comercial, e, portanto, nos condomínios em que há finalidade exclusivamente residencial, o proprietário não poderá alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais. A decisão da Quarta Turma, contudo, não vincula o entendimento dos ministros da Terceira Turma, os quais poderão apresentar posicionamento diverso.

Percebe-se, portanto, que embora o entendimento do STJ aparente ser pacífico sobre a possibilidade de restringir locações por curto período, ainda não está definido se a disponibilização dos imóveis por meio das plataformas digitais configura, ou não, atividade comercial. Esse tópico ainda deve ser decidido no futuro, em outros processos, e trará importantes consequências práticas, pois definirá o quórum necessário para restringir ou permitir essas atividades, bem como as medidas cabíveis para garantir ou impedir as locações por curto prazo.

[1] REsp 1884483/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2021, DJe 16/12/2021

Fontes:

REsp 1884483/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2021, DJe 16/12/2021

http://- https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx

http://- https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/