IR sobre ganho de capital na compra e venda de imóvel rural

Publicado em 02/05/2022

O imposto de renda sobre ganho de capital é calculado sobre a diferença entre o valor pago na aquisição e o valor recebido na venda de qualquer bem.

O ganho de capital na venda de imóvel rural é diferente. Há uma regra que pode beneficiar o setor do agronegócio: separa-se o valor do imóvel rural em (i) valor da terra nua e (ii) valor das benfeitorias (construções, instalações, melhoramentos, culturas permanentes e/ou temporárias).

De maneira simplificada, a apuração normalmente ocorre da seguinte maneira:

Quanto à terra nua:

(i) o ganho de capital é a diferença entre o valor da terra nua (VTN) indicado pelo produtor no envio do Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) do ano de aquisição e da venda do imóvel. Sobre tal diferença incidirá de 15% a 22,5% de imposto no caso de produtor pessoa física e, no caso de pessoa jurídica, a diferença deve ser incluída na apuração do IRPJ e da CSLL.

Quanto às benfeitorias:

(ii) o ganho de capital é a diferença entre o valor da venda e o VTN declarado no ano da venda do imóvel. Essa diferença pode ser incluída como receita da atividade rural, sendo tributado junto à apuração anual do IR, tanto para pessoa física como para jurídica.

Exemplo para facilitar a compreensão:

Um produtor rural adquiriu um imóvel em 2005 por R$10.000,00, que foi declarado com um valor de VTN de R$4.000,00. A diferença de R$6.000,00 entre a terra nua e o valor pago pelo imóvel foi considerada como custo de aquisição das benfeitorias e foi deduzido pelo produtor na sua apuração do IR nos anos posteriores. Em 2010, o produtor vendeu seu imóvel por R$20.000,00. Nesse ano ele declarou o VTN da terra como de R$8.000,00.

Na apuração do ganho de capital:

a. quanto à (i) terra nua, o ganho de capital será a diferença entre o VTN de 2005 e o de 2010, ou seja, R$4.000,00. Sobre essa diferença será cobrada alíquota de 15% de IR para o caso de pessoa física.

b. quanto às (ii) benfeitorias, o ganho de capital será a diferença entre o valor da venda e o VTN do ano de venda, ou seja, R$12.000,00. Essa diferença será incluída na apuração de IR do produtor. Caso seja pessoa física, o produtor poderá submeter esse valor a uma tributação presumida com alíquota efetiva de 5,5%, ou então adicioná-lo à apuração do lucro real da sua atividade, que é tributado pela tabela progressiva de IR – de até 27,5%.

Há algumas dificuldades impostas pela Receita Federal sem amparo legal, que devem ser analisadas com atenção e que podem ser discutidas judicialmente:

-O ganho de capital dos imóveis vendidos antes da declaração de ITR do respectivo ano não pode ser apurado pela sistemática especial descrita acima. Como o prazo para declaração é entre agosto e setembro, na prática o regime especial aplica-se apenas aos imóveis vendidos após agosto.

-A apuração do ganho de capital pelo VTN não é permitida no caso de exploração da atividade por uma pessoa jurídica sujeita ao regime do lucro real.

-Não é possível utilizar o VTN para apuração do ganho de capital nos casos em que não houve a declaração de ITR no ano de aquisição ou da venda do imóvel.

As explicações deste informativo são um resumo simplificado. O assunto é complexo e envolve muitas divergências entre contribuintes e Receita Federal. Proprietários rurais devem se planejar para vender ou comprar imóveis para evitar pagar impostos indevidamente.

O Teixeira Ribeiro está à disposição para esclarecer dúvidas e auxiliar na resolução dos negócios.