Incorporação Imobiliária: a importância do registro na matrícula

Publicado em 30/03/2022

A Incorporação Imobiliária – conhecida popularmente como comercialização de imóveis “na planta” – é uma modalidade de negócio bastante comum, apesar de consideravelmente complexa. Para mitigar os riscos inerentes à atividade, as incorporações são amplamente regulamentadas pela Lei n.º 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias).

Dentre as diversas exigências previstas na Lei das Incorporações Imobiliárias, uma das mais relevantes é a necessidade de registro da incorporação na matrícula do imóvel sobre o qual o empreendimento será construído. O artigo 32 da Lei proíbe o incorporador de alienar (vender) ou de onerar de qualquer forma as unidades imobiliárias antes do registro do memorial de incorporação na matrícula. Este memorial precisa conter inúmeros documentos, como comprovações de titularidade sobre o terreno, certidões negativas, o projeto de construção e o memorial descritivo do empreendimento, a divisão e medição das frações ideais das futuras unidades e a minuta de convenção de condomínio.

O Registro de Imóveis exerce uma função de fiscalização do empreendimento antes que o empreendedor possa começar a vender as unidades. Nessa etapa é que se verifica se o terreno está devidamente regularizado e apto para construção, se o projeto está aprovado, se o incorporador e a construtora estão em dia com suas obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, enfim, se tudo está em ordem para que se possa permitir a negociação das unidades com segurança.

Apesar de ser ato fundamental da incorporação, é muito comum ver contratos que negociam a venda de “unidades” que ainda nem sequer foram registradas. Entretanto, além de essa negociação ser ilícita e poder ser questionada, inclusive judicialmente, os compradores acabam se expondo a muito mais riscos.

Os compradores condôminos ficam em uma condição irregular, impossibilitados de registrar as unidades em seu nome e de negociá-las livremente, bem como vulneráveis a qualquer constrição ou ônus que recaia sobre o terreno. Além disso, possuem um poder fiscalizatório extremamente reduzido, visto que não têm acesso a documentos essenciais à obra e ao empreendimento e não têm garantia alguma quanto à idoneidade financeira, a regularidade fiscal e a capacidade operacional do incorporador, tampouco quanto à adequada execução do próprio empreendimento.

A exigência de registro da incorporação na matrícula é, portanto, imprescindível para qualquer negociação de unidades imobiliárias “na planta”, mas é apenas o primeiro passo de um longo processo. Seja qual for a etapa do empreendimento, é sempre importante procurar assessoria jurídica especializada, a fim de evitar problemas no futuro.

Referências:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm