Alterações no cronograma da Reforma Tributária para locações e pessoas físicas

Publicado em 22/07/2026

A partir de 3 de agosto de 2026, passa a ser obrigatório o destaque do IBS e da CBS nos documentos fiscais. Essa é a regra vigente até 22/07/2026.

Contudo, nos últimos dias, foram anunciadas alterações no cronograma de implementação para determinadas operações, conforme passamos a explicar.

LOCAÇÕES DE MÓVEIS, IMÓVEIS E CESSÃO DE DIREITOS

As operações de locação, arrendamento e cessão de bens móveis e imóveis, bem como as operações de cessão de direitos, passarão a ser documentadas por meio da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), na qual deverão ser destacados os novos tributos.

Entretanto, na última semana, a Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e informou que os campos necessários para a emissão de notas fiscais relativas às operações previstas nos subitens 99.02, 99.03 e 99.04 da Nota Técnica nº 009 não estarão disponíveis em agosto de 2026.

O cronograma de implantação da Nota Técnica nº 009 será divulgado futuramente, mas, até o momento, não há data oficial para sua implementação.

Quando os novos campos forem disponibilizados, as operações que passaram a constituir fatos geradores do IBS e da CBS e que não se sujeitam ao ISS, como é o caso das locações, deverão ser formalizadas via Portal Nacional da NFS-e, seja via API, emissor web ou emissor por app, e não passarão por sistemas de autorização dos municípios. Caso os municípios autorizem esses documentos ficais em seus sistemas próprios, eles serão rejeitados ao serem compartilhados com o ADN (repositório nacional) da NFS-e.

INCRIÇÃO NO CNPJ E EMISSÃO DE DOCUMENTOS FISCAIS POR PESSOAS FÍSICAS

Também foi publicado o Decreto nº 13.075/2026, que prorrogou para as pessoas físicas a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão de documentos fiscais. A obrigação, que passaria a vigorar em 3 de agosto de 2026, foi adiada para 1º de janeiro de 2027.

Vale lembrar que a pessoa física somente está obrigada a se inscrever no CNPJ, emitir documentos fiscais e recolher o IBS e a CBS quando for considerada contribuinte desses tributos. Em regra, isso ocorre nas seguintes hipóteses:

-exercício habitual de atividade econômica, como profissionais autônomos;

-realização de operações imobiliárias que ultrapassem os limites estabelecidos na legislação; e

-exercício de atividade rural por produtor com receita superior a R$ 3,6 milhões, ressalvadas as demais regras específicas previstas na legislação.

Para as demais operações não mencionadas neste informativo, permanece inalterada (até 22/07/2026) a obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais com destaque do IBS e da CBS a partir de 3 de agosto de 2026.

Lembramos que a efetiva incidência dos novos tributos (com obrigação de pagamento) sobre todas as operações, incluídas as locações e as realizadas por pessoas físicas contribuintes, inicia em 2027, com a CBS.

Seguiremos acompanhando a implementação da Reforma Tributária e os ajustes de cronograma divulgados pelos órgãos competentes, mantendo nossos clientes informados sobre eventuais alterações que possam impactar suas atividades.